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          首頁 > 行業洞見 > 世聯聲音
          陳勁松:疫情、心態與趨勢 發布時間:2020-03-11


          一、不確定性,將帶來確定性的“新常態”


          從2019年開始,房地產行業,無論是開發、運營、銷售,還是長短租、文旅、產業園、共享辦公,都已感受到資金、銷售、客戶不足及政策的壓力。


          此次疫情,將存在的難點進一步放大,行業的上中下游企業,雖然遭遇不同的問題,但大家都在思考一些商業的本質問題:


          1、如果黑天鵝和灰犀牛(自然、經濟、政策)是常態,那么行業抗“脆弱性”是什么?


          2、在客戶和市場經歷大打擊背景下,他們的心態和情緒會發生什么變化?這個變化的敏感性分析對我的產品意味著什么?


          3、不同地區、不同產品的適應性、彈性及風險,需要怎么調整?為什么需要建立與客戶風險共擔的機制?


          以前整個行業處于快速發展期(供不應求),哪怕碰到非典(天災)、碰到最嚴厲的調控,大家都知道這是暫時的,有“豬堅強”的“挺字經”就夠了。


          但此次疫情帶來的思考就絕對不同往常!這是一個行業“深思考”的起點,也是下半場強制轉型的最大“警示”!


          二、表面體現在運營、銷售上,實質體現在行業的“體系風險”上


          現在,無論是拿地、舊改,還是文旅產業,試問:還有單純的住宅開發嗎?


          如果,現在長短租、文旅、寫字樓運營都碰到了最終用戶的違約(不可抗力),那么接下來,資產的租值必然下跌,租值當然意味著資產價值的下跌。傳導的時間不會很長,那么金融債劵、抵押貸款呢?


          最終用戶的變化決定了運營的現金流。過去,通過住宅銷售保自持物業運營,自持物業抵押來貸款住宅地價的計算方式,需要什么體系的“頂層設計”才能不導致體系風險的“多米諾骨牌”效應,已是行業必須思考的問題了!


          1、有多少服務業企業自置物業用來辦公?


          2、租金不是剛性的,但貸款是剛性的,企業的現金流到底如何?


          3、個人投資者的計算公式變了嗎?以前算升值的收益,現在流動性不足情況下,怎么算收益?


          三、住宅產品問題


          住宅是中國房地產市場最確定的市場,受疫情影響相對小得多,但并非沒有不能改進之處:


          1、公共服務、學校和醫療,在此次疫情中暴露了嚴重短缺!未來,這方面“配套”系數權重會大大提升,無論是選地、規劃,還是配套;


          2、高層住宅的痛點暴露無遺:電梯、配送、下水、集中空調和通風。什么是“抗炎小區”? 


          3、原則上,客戶現金流不能一概而論。但香港經驗告訴我們,在市場不確定情況下,豪宅市場最脆弱,投資型也不好,剛性需求下降最少,那么什么是你市場中的“剛性需求”?


          我們需要思考:客戶選房因素權重會有哪些變化?



          四、關于政策和金融


          中國之前的房地產周期,都是政策周期!沒有什么艱難是政策解決不了的:放水+放松!


          那么,可以預見的是馬上就會出現“放水”、“放松”,這取決于本次調控政策的責任主體“地方政府”,估計也會比較大尺度地放松了。


          可以預見:


          城市化趨勢不變,那就是大城市化,而不是小城鎮化,因為公共服務根本不支持。


          問題在于:


          1、放水,原則上的“精準放水”,即支持重大項目、支持企業。那放水的“滲漏效應”什么時候惠于百姓?


          2、重大金融突破在于“REITs”,什么時候可以大面積推出?


          3、房企和所有企業再加杠桿的能力有多大?如果不誕生新的以產品而不是企業為底的金額創新,企業還敢再加杠桿嗎?


          4、商辦已積壓,自持已抵押,不大面積放松“商改住”,現金流怎么實現平衡?


          5、文旅、產業園,原來只是社會市場中的一個功能環節,現在看來,它們非常脆弱。故在選址、規劃、出讓上,更多思考生活和最低限度如何自平衡?


          6、對資產運營企業,如何在避免攤銷裝修的剛性成本的同時,還要支付剛性的人力成本?


          五、企業應該做什么?


          市場未來會變化,而且會變得和以前不一樣,這是肯定的!


          所謂沒有永遠的企業,只有時代的企業。那么在這個新時代的起點,企業應該干什么呢?


          有人說,只需要“線上售樓處”、“遠程看樓”、“線上成交”,這夠嗎?


          當消費者權重變化了,產品不改變,只改變售賣形式,能成交嗎?


          有人說“挺一下就恢復了”,消費者什么時候恢復?金融機構會無限讓你放大杠桿嗎?


          因此,世聯行認為,為了未來三年的新趨勢,各企業此時必須重新檢測:


          1、在手項目的重新盤點,從現金流、產品升級到最終計劃的重新修訂;


          2、所有自持、存量、待開發用地的價值重新評估,一直到落地運營的測算和前提條件;


          3、如何從計劃開始,設置項目的變化彈性?這可能是未來最重要的機會;


          4、服務、服務、服務!怎么設定服務內容、空間和可實施性?


          5、直銷和網上售樓當然重要,關鍵在于內容、產品、金融支持及綜合策劃!

          不是每一個冬天都一樣肅殺;
          不是每一次春天都一樣溫暖!

          未來就從現在開始了!



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